Hướng dẫn tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản

, , Leave a comment

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong 23 khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Là khoản thu nhập không thường phát sinh tại doanh nghiệp nên nhiều bạn sẽ gặp khó khăn trong việc tính thuế TNDN với thu nhập này. Dưới đây Nghiệp vụ kế toán thuế sẽ hướng dẫn chi tiết các bạn tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản.

Đối tượng đóng thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

  • Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
  • Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ cho thuê lại đất thuộc diện phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Những khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức sau: học kế toán tổng hợp online

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất gắn với tài sản trên đất; thu nhập từ cho thuê lại đất gắn với tài sản trên đất. Tài sản trên đất bao gồm:

  • Nhà ở;
  • Cơ sở hạ tầng;
  • Công trình kiến trúc trên đất;
  • Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi);

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. học kế toán trưởng

Tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Chi tiết sau đây:

1. Công thức tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS = Thu nhập tính thuế x Thuế suất

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS – Giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS

2. Một số điểm lưu ý trong quy định hiện hành về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

  • Doanh thu được xác định theo giá thực tế tại thời điểm chuyển nhượng BĐS. Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.
  • Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BĐS, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. học kế toán thuế online
  • Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, DN có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp theo thời điểm thu tiền của khách hàng.
  • DN có thu tiền của khách hàng và đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì kê khai nộp thuế TNDN tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.

Trường hợp chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền (doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm).

Khi bàn giao BĐS, DN quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp.

3. Một số lưu ý trong quy định về chi phí chuyển nhượng BĐS:

Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi được trừ phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế.

Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập của diện tích đất chuyển quyền.

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

– Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

  • Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.
  • Chi phí đền bù thiệt hại về đất. học kế toán online miễn phí
  • Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
  • Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
  • Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
  • Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
  • Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
  • Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
  • Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác. điều kiện học kế toán trưởng

4. Thuế suất thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất áp dụng cho các kỳ tính thuế năm 2014 và 2015 là 22%, cho kỳ tính thuế năm 2016 trở đi là 20%.

Lưu ý: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế TNDN.

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

Với những hướng dẫn chi tiết của nghiệp vụ kế toán thuế trên đây tin rằng các bạn đã biết cách tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản một cách chính xác. Các bạn quan tâm có thể xem thêm các bài viết về thuế TNDN:

 

Leave a Reply